买房=买物业，选物业到底该怎么避雷？

物业到底是干啥的？

为啥总有人说选错了物业会后悔一生？

弱水三千，只取一瓢的我们又该怎么选呢？

今个儿，小猩就和大家来唠唠“物业”！

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物业的“前生今世”

说起物业，就得先来给大家捋一捋，物业管理的发展史，大家对物业最早的印象应该就是“小区门口的看门大爷、每天一次清理垃圾桶的环卫工以及每月一次清扫楼道的保洁阿姨”。

但大多数人都不知道，早在1981年，“深圳市物业管理公司”就成立啦~

物业管理起源于19世纪60年代的英国，在19世纪中叶到本世纪20年代，我国的房地产市场上就已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这就是我们熟知物业公司的“前生”了。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，“物业管理”由香港被引入。

在1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，而作为国内成立的第一家物业公司，深圳市物业管理公司开启了引领行业改革创新，稳步前行的新篇章。

时至今日，中国物业已突飞猛进地达到了10余万家企业，千万从业大军，“看护”着数百万亿的资产。

今年，恰好就是我国物业管理发展史的第四十个年头，这四十年的“物业发展史”，可谓“跌宕起伏、纷繁复杂”，而且一路都伴随着争议和质疑。

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物业到底是什么?

直至今日，也有很多人都在感叹自家小区的物业公司有和没有一个样，那物业究竟是什么？他存在的意义又何在？

其实，物业主要是对社区的公共环境卫生进行清洁保洁，对公共设施设备的管护、养护，进行小区公共秩序管理，突发应急抢修的处置和管理，同时参与社会事务管理，装饰装修管理，物业管理范围内的生态环境管理，建立物业档案，方便服务于住户。

可以说物业就是负责管理小区公共区域的卫生保洁的维持、秩序的引导及规范、园林绿化的养护及公区工程设备设施的保养与维护，保证小区公共服务的营利性服务单位。

物业发展了这么多年，到今天，市场上的物业公司被分为了五大类，分别为：

01.最“主流”的存在，房地产公司下属的子物业公司。

02.最高大上的存在，纯外资物业公司（五大行）。

03.最传统的存在，由房管部门等等改制转制而来。

04.最争议的存在，业委会自筹组建的物业公司。

05.最混乱的存在，纯粹为“圈钱”而生的那些“无良”物业公司。

好的物业能让房产增值，差的物业让你可以怀疑人生。

大家都说，选错了物业，后悔一辈子。不少人就会好奇，究竟选错物业，造成的影响是啥？为啥能后悔一辈子呢？

不过在给大家解释差的物业造成的负面影响之前，大家先来看看物业到底是怎么运营的，毕竟每年作为业主的我们都要交那么多物业费，这钱都用来干什么了？难道全部都投入社区运营和建设了？如果你是这么认为的，那小猩只能......

其实物业公司和你想象的根本不一样！！！

比如物业公司规定社区共配100名人员进行社区维护，但这100人只是最高上限，大概率都是不会满员的，空余的职位虚构身份吃空想，反正业主物业费都交了，多出的物业费就进了物业公司的口袋。

再比如说社区安保都是大爷，保洁都是大妈，这是为啥？其实就是因为这些劳动力廉价啊。

还有社区内如果有一些广告投入，这些广告费大多数也都属于物业公司的盈利。

接下来，大家来看看选错物业造成的后果都有啥：

1.无法保障房价正常涨幅

房子的质量会随着时间的流逝而下降，但是如果有好的物业进行维护保养的话，那整个社区基础设施的损耗程度会大大减缓，如果再遇到比较口碑相当好的物业公司，那对于房子本身也是一种宣传手段，这就可以保证这个社区的房价能在正常情况下涨幅。

反之，如果遇到不好的物业公司，不仅会影响到业主正常生活，还会影响社区的房价。

2.业主居住舒适度低

不好的物业公司会导致整个社区业主的居住感极差，比如电梯坏了已经告知物业，但还是会修理不及时，影响业主正常出行。

楼下的垃圾永远积累成堆，夏天的时候苍蝇满天飞，严重影响到了居民的正常生活。

如果引入好的物业公司的话，就会对社区的良好发展有很大的帮助，比如会有一些物业公司定期组织业主进行一些社区活动，进行邻居之间的友好交流。

3.社区安全无法得到保障

现在的社区安全是购房者比较在意的地方，比如大多数社区都设有门禁，门禁处大多都有门卫在看管，如果社区的物业服务质量高的话，工作人员自然也是严谨而规范的。

差的物业公司可能在社区安全这块不会特别严谨，比如进出社区的陌生人也只需要简单登记，电瓶车可以在社区内随意乱放，社区监控死角比较多等，这种情况会存有潜在的安全隐患。

如今物业管理服务水准参差不齐，虽然有些物业公司品牌响亮，但口碑一般般~

虽然有些物业品牌一般般，但深受业主欢迎~，

就像是有些人活着，但他已经死了，有些人死了，但他还活着。

而造成不同影响的原因，同样也值得大家深思......

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那到底该怎么选物业？

好不容易买了一套房子，却因为物业不作为，业主居住舒适度低、小区安全没保障、房价比同地段的小区也要低一些，那到底买房该怎么选物业？

这个问题，可以从两个方面进行分析：

一、买新房怎么看物业？

1.看物业公司的实力口碑

物业管理行业已经高度市场化，在购房前可自行查询楼盘所用的物业公司，从而了解物业的口碑好与否。大多数口碑比较好的物业公司都是经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉。

而且，可以参考当年物业排名，现在不少地区会对小区的物业管理进行排名，而这个就可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考。

2. 看物业费是否合理

1）开发商自带的物业公司：大型房企开发的楼盘大多是由自家建的物业公司管理小区，它们开发成熟、利润率稳定，在住宅房地产开发领域出于经营品牌、服务高效和削减矛盾的目的，业主有可能以比较低的物业管理费获得比较优质的物业服务。

2）引入的第三方物业公司：第三方物业公司主要是靠停车费、物业费以及小区的广告费等方面来赚钱，因此为了能够获取一定的利润，那物业收费也必然会高一点。

二、买二手房怎么看物业？

1.看小区的安保水平

可以通过门卫安保对来访陌生人的态度来衡量，看其是否会对来访人员以及车辆进行登记，登记后是否会向业主核实、或者会陪同等，还可以从物业安排的安保巡逻频率看出小区安保措施做的好不好。

2.看公共区域的清洁维护

观察小区的公共区域的绿化是否修剪整齐、路面上是否有垃圾、小区外立面是否定时保洁，小区内部有没有拆除私搭违建等。

3.看物业费收缴率

物业费是保证小区正常运营的物质基础，在这里要看两个指标：

1）小区的物业费设置是否合理；

2）小区的物业费收缴比例。

小区物业都是要收取物业费，买房之前要关注物业费是否合理，物业费高并不代表物业水平就高，但是小区物业的收缴率比较低的话，就说明小区居民对小区物业的满意度很低，这从另一方面说明，物业公司的管理水平有限，在日常中的很多做法并没有得到业主们的支持，后期产生矛盾的可能性也比较大。

4.看业主投诉后的处理情况及响应时间

小区物业的反应速度适度一个小区的服务水平直观的反应。

如果小区的反应速度过低的话，就说明小区的物业总体水平有限，大家要谨慎选择。

一般情况下，小区物业报修和报警电话应该保证24小时接听，而且，如果有急修的情况，应该保持半小时内上门，如果是一般报修，应该在1天内处理完，总之在买房之前最好向小区的老业主进行咨询，听一听他们对小区物业的评价。

买房也就等于买物业，对于一个小区来说，好物业是必不可少的，也是至关重要的，所以买房之前，一定不要忘记了解清楚所购小区物业服务水平，再做决定！

原文链接：买房=买物业，选物业到底该怎么避雷？ (baidu.com)

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