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文：汪晨、姜诗佳
引言
2021年初至今，物业行业收并购动作不断，企业在收购标的选择上，更趋向于非住宅领域的优质资产，其中，商业物业更是企业抢滩布局的重点板块。从大环境看，目前有多家房企计划分拆商业物业独立运营，市场已明确感知到商业物业的发展红利，发力方向也开始逐渐向这一板块迁移。
商业物业和住宅物业相比，运营模式存在较大的差异性，具有更加精细化的服务标准；对于聚焦传统住宅物业管理服务的物业企业而言，在商业物业赛道布局过程中仍会面临较大的专业化服务壁垒。
这不禁令人思考，物业企业争相布局的商业赛道，究竟是不是当前最优的选择？在商业布局过程中都遇到了哪些问题？企业是如何应对解决这些问题的？
本文从商业物业的发展现状，布局原因、运营模式、痛点及解决方案等多维度分析商业物业的深层逻辑，助力物企加码布局商业赛道，实现多元业态发展，提升企业整体服务运营能力及盈利水平，实现企业高质量发展目标。
一
行业现状
商业物业收并购事件频发
比例已超半成
物业行业高速发展的过程中，品牌建设是企业发展的重要组成部分，良好的品牌形象能够有效提升企业的知名度和竞争力。因此，多家企业将品牌建设与业务发展紧密联系起来，可以说，企业在品牌方面的动作也能体现出其发展战略方向。从近几年行业内品牌建设来看，已有多家物业将视角延伸至商业物业板块，基于自身的资源优势推出商写领域子品牌，从品牌端口对商业物业进行赋能，形成品牌协同效应。
据嘉和家业不完全统计：2018年至今先后有六家物业企业发布聚焦商业物业的子品牌，将服务延伸至商业板块。其中，万物云早在2018年10月就已推出“万物商企”子品牌，但市场化拓展成果不明显，在2020年整合戴德梁行的优质资源后，成立“万物梁行”，才正式开启商写物业市场化拓展的新阶段。
表：部分物业企业商业子品牌汇总
资料来源：嘉和家业整理
虽然物业企业在商业子品牌上的动作不断，但由于物业企业的统筹思维还是围绕传统住宅物业，因此大部分企业尚未孵化出完整的商业运营逻辑。基于此，物业企业试图转换思路，从独立进行市场化拓展转变到通过收并购整合双方的优质商业资产，从而扩展企业在商业领域的业务版图。
从收并购数据来看，2021年初至今，物业行业收并购总金额已超过2020年全年。回看近六个月的收并购事件，我们不难发现，物业企业在收购标的类型的选择上，呈现多业态化的趋势，其中，非住宅业态收并购事件占比与传统住宅型收并购占比几乎持平。而在非住宅领域中，商业物业更是当下最为热门的板块之一，近六个月，共有9项关于商业物业收并购案例，占总收购事件（52起）的比例近20%。
表：部分物业企业收购商业物业汇总
资料来源：嘉和家业整理
其中，碧桂园服务作为物业板块的领军者，在今年3月业绩推介会上曾宣布：商业写字楼将是未来几年的发力点之一；5月，李长江在亿翰·嘉和家业主办的2021中国不动产金融论坛上再次重申：2021年是碧桂园服务在商业运营发力的一年，企业决定通过整合内部商业资源或同第三方进行多层次合作，提高商业运营板块在收入、利润的占比，同时提升其在市场中的品牌影响力，频频向市场展现发展商业板块上的“决心”。
在此背景下，碧桂园服务首先对碧桂园大集团体系下的所有商业业务进行了整合：
2021年4月，碧桂园服务为深耕商业物业细分板块，先后收购碧桂园集团体系下的商管子公司（华南、西南），并于8月收购上海新碧园商业管理有限公司（华东）。
其次对开始对市场上有商业运营经验的标的进行大手笔整合：
9月，碧桂园服务更是以高达100亿、33亿的收购金额分别收购富力物业以及邻里乐控股，两家所携带的商业品牌和完善的商业物业管理体制，助力碧桂园服务深度布局商业物业板块。
龙湖智慧服务早在2019年就开始进军商写市场，并依托“龙湖天街”项目运营经验，目前已打造较强的商业物业服务标签；今年企业在收并购上明显提速，通过收购楷林商服加码华中区域商办物业赛道，提升企业在华中区域市场影响力。
正荣服务为协同物管与商管两大模块业务并优化业态运营能力，于2021年6月29日以8.91亿元并购正荣商业99%的股权，录得149万平方米在管面积，达成两大业务双轮驱动模式。此次并购极大的整合正荣服务的内部体系及资源，同时树立“正荣邻舍”，以商业领域为发力点，进一步拓宽业务边界，打造新的盈利增长点，助力企业高速发展。
收并购是物业企业布局商业物业的最简易方式之一，企业可以有效整合自身与被收购公司的优质商业资产，打破业务布局壁垒。在行业对于商业物业重视程度持续加深的背景下，合理预测未来商业物业收并购事件将会进一步增加。
二
驱动原因
三大原因共同发力
促进物企布局商业赛道
近几年来，商业物业在管规模逐年攀升，规模的扩张给物业企业带来了巨大的市场空间。拓宽市场管理规模的同时，物业企业也在不断增强自身内驱力，提出关于利润增长的业绩指引。而商业物业凭借其高收益的优势，成为物业企业提升盈利能力的重要板块，备受企业追捧。
1. 住宅存量博弈加剧、增量空间逐渐收敛
随着房地产市场逐渐由增量转向存量，物业公司向住宅开发寻求规模增量的空间逐渐缩小。2016年开始，全国住宅商品房竣工面积逐年下降；全国住宅竣工面积由2016年的39.02亿平方米，下降至2020年的29.26亿平方米，降幅约达33.4%；规模增量来源于住宅物业的空间持续收窄。
图：2016-2020年全国住宅竣工面积（亿平方米）
数据来源：嘉和家业物业云
与住宅领域竞争日益激烈相比，非住宅物业具有巨大待开发市场空间，其中，商业物业作为非住宅领域市场占比最大的一个板块自然成为诸多物业企业争相布局的新领域。
从商业物业的市场规模来看，2014年以来，全国商业物业在管面积逐年攀升，预测到2025年，总在管面积将突破10亿平方米。板块收益也在逐渐上升，2020年，全国商业物业的总收益已超500亿元，预测到2025年，总收益将超800亿元。
图：2014-2025E全国商业物业在管面积及收益情况
数据来源：嘉和家业整理
根据嘉和家业2021中国物业服务企业综合实力研究成果显示：2020年，嘉和家业百强物业企业的总营业收入达2000亿元，若按百强企业40%的市占率估算，全国物业服务企业商业板块的收益占比超10%，且收入占比逐年攀升。
2. 搭建业绩发展指引，增强自身内驱力
物业行业快速整合的过程中，竞争格局逐渐打开，物业企业为增强自身竞争力，在资本市场上站稳脚跟，不断加速企业扩张，提升企业规模，业绩也在稳步发展的过程中逐渐增长。而盈利指标作为衡量物业企业经营成果的重要标准，一直以来都受到企业和市场的高度关注。为进一步实现盈利的跃升，多家物业企业纷纷提出关于利润的业绩指引。
表：部分物业企业业绩指引
资料来源：嘉和家业整理
业绩指引的搭建在给企业经营提供动力的同时，也给企业带来一定的压力与挑战。仅仅依靠传统住宅物业项目，收益来源单一，风险分散能力较差，实现高业绩增长的难度系数较高。而商业物业的凭借其高收益、高盈利的特性，可以有效提升企业的经营效益，是物业企业完成业绩指引的重要抓手之一。
3. 商业物业收益高、盈利能力强
商业物业的收入主要来自于对商户及租户收取物业管理费，且商业物业平均物业管理费远高于住宅物业管理费，高平均物业管理费使得在相同面积情况下，商业物业能够录得更高的物业管理服务收入，从而提升企业的总营业收入。
2020年，保利物业的商业及写字楼物业平均物业管理费为7.83 /平方米/月，而住宅物业仅为2.23 /平方米/月；
远洋服务商写项目的平均物业管理费达17.6元/平方米/月，但综合平均物业管理费仅为3.63/平方米/月；
卓越商企服务的商业物业平均物业管理费超10元/平方米/月，住宅物业平均物业管理费仅在3元/平方米/月左右。
此外，商业物业的收入和租金成正比，当商业综合体运营情况良好，租金不断增长，商业物业收入也会不断增长。且商业物业的租金和物业管理费较住宅物业而言，受市场调节机制影响较大，提价能力更强，每2-3年的平均提价水平在10%-30%之间，也使得商业物业的收益水平得到进一步的提升。
值得关注的是，商业物业的物业管理费一般采用酬金制模式，在实现物业收入盈余有效管理的同时，可以使企业维系较高的租金及物业费收缴率增长水平。
商业物业相较于住宅物业来说，并未有较大的额外成本支出，因此高收益能最大程度兑现在企业的利率水平上。以深耕商业板块的物业企业为例：2021H1，中骏商管、合景悠活、华润万象生活的净利率水平位于行业前列，卓越商企服务的净利率高出行业均值1.5个百分点。
图：2021H1部分上市物企净利率情况（%）
数据来源：嘉和家业整理
从资本的角度，高收益以及高盈利能力能够增强投资者的信心，且“商管+物管”双轮驱动，能给企业带来更高的溢价能力和抗风险性，两者综合影响下，深耕商业物业的企业往往能够获得资本市场的高估值。以华润万象生活为例，2020年上市初期，企业获110xPE，截至2021年9月末，市盈率仍高居板块首位。中骏商管等深入布局商业物业领域的企业，市盈率也位于板块前列。
表：截至2021年9月末物业企业市盈率（TTM）情况
数据来源：wind数据库
三
痛点分析
商业物业面临“双高”
核心竞争力将决定赛道天花板
物业企业在抢食商管赛道的过程中，赛道壁垒逐渐增高。前有中骏商管、合景悠活、华润万象生活以及卓越商企服务等物业企业占领商管品牌影响力；后有碧桂园服务、龙湖智慧服务以及正荣服务等物业企业大肆吞并商业企业以补充商业物业板块综合竞争力；其余在“长尾”阴影下的物业企业在商管领域难以形成较大规模。进入商管领域后，复杂的运营逻辑将击退多数物业企业，如何提升商管赛道的核心竞争力，将是物业企业所面临的挑战。
1. 市场化程度低，行业进入壁垒高
根据2021最新《物业管理条例》第二十四条，我国法律法规目前主要要求住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业服务企业（采用协议方式选聘需要经过相关政府部门行政主管批准），而未对商业办公的物业做强制要求，所以商业中心可以选择性采用招投标的方式招聘物业服务企业。
因此，对于新增而言，大多数物业服务都是由母公司旗下的物业企业所承揽，从而形成规模效应，例如，华润集团开发的商业中心，物业基本由华润万象生活进行管理；
而对于存量而言，政府会对已被废弃或老旧的商业中心进行翻修、改造，进而达到城市更新的目的。其中一部分物业企业则凭借与当地政府的强有力沟通，协议承揽一部分商业物业服务项目，分得微弱的商业面积。
由此可见，当前物业企业进驻商业赛道的过程尚不透明，市场化程度偏低，很多想进驻商业物业管理的物企难以突破行业壁垒，造成当前以“商管”为王牌的物业企业品牌影响力越来越大，形成马太效应，新入局的物业企业往往难以望其项背。
2. 运营难度高，物企仍有提升空间
物企除过硬的基础物业服务外，运营能力也是商管品牌维护的核心竞争力之一，商业物业具有独特的运营逻辑，在运营管理上比普通住宅物业管理更加复杂，主要存在人力资源配置、前期装修设计管理、秩序维护与安全服务、后期运营及维护管理这四大运营难点：
表：商业物业运营难点及原因
资料来源：嘉和家业整理
总而言之，对于刚刚进军商业板块的物业企业，专业化商业物业服务能力的缺失使其难以落实一整套完整的商业运营模式，若仅通过传统住宅物业思路进行管理，最终会出现管理不善、运营效率低下等问题。
且多数商业中心项目在建造时就具有地标性的特点，物业企业应从提高并完善自身商业物业服务专业能力为核心，将物业服务更好的融合在商业项目中，为业主、租户和顾客带来高质量物业服务，共同打造商业中心口碑，吸引更多高质量客流及优质品牌入驻，从而换取更高物业利润。同时，物业企业也能提升自身商业品牌的行业影响力，为之后品牌外拓奠定良好基础。
四
解决方案
首抓基础物管
前期介入运营不可或缺
商业物业运营能力的提升仍要从服务本质进行着手，本质上，商业物业是面向业主、租户和顾客，且具有高精细化服务标准的物业类型。从不同服务细分服务内容进行突破，是物业企业的入局之道。
从服务类型来看，商业物业主要提供基础物管服务、前介咨询服务、租户管理服务、开业准备服务以及增值服务等。其中，基础物管作为商业物业的根基，是物业企业提升运营能力的重要环节，也是物业企业入局后需要重点去拔高的服务类型；而前介服务则是提升商业运营效率的有力抓手。
1. 基础物业管理
基础物业管理服务主要聚焦于传统的四保一服。其中，保洁是衡量商业物业管理水平的重要标志之一。因为商业物业具有客流量大，产生垃圾源头较多等特性，所以除及时清运垃圾、保持室内外清洁之外，还应提高保洁服务的专业性，定时定点进行保洁巡视，保证在营业时间、工作时间内干净卫生的生活环境。
和住宅物业相比，商业物业的人员较为复杂，安保消防系统尤为重要，因此，商业物业一般将安保和消防工作纳入到日常服务工作中去，提高每一位工作人员的日常消防、安保意识，为顾客提供各种细致安全服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。
2. 前期介入服务
在关注传统物业管理服务之外，还应该将目光聚焦到商业物业的运营管理中。商业物业的运营是商业地产前期规划的重要组成部分，也是后期发展过程中的中流砥柱。
从早期开发开始为客户提供策划、设计、招商、品牌授权、运营管理等前介服务，是当下企业商业运营管理的最热门服务流程。通过前介服务的开展，企业与各品牌方、租户、形成良好资源合集，为未来承接更多项目奠定基础。
前介服务需要具有更高瞻远瞩的视角，完美的切入时机，结合财务统筹、市场企划以及招商管理等因素，提升管理效率，从而降低后期开业后的运营成本。
而物业企业在物业管理方面，积累了丰富的管理经验以及技能，并在与业主及租户的密切互动中，收集客户反馈，掌握业主及租户偏好及要求，可以从设计、建设管理、节省成本和验收移交等方面提供意见，合理制定计划方案，做好前期策划安排，提高自身的服务管理水平，这是物业企业切入这部分业务类型的有效方法之一。
结语
物业企业在多元化探索的过程中，优先选择高品质赛道，而具有高利润空间、高提价能力的商业物业自然也获得行业内多家企业抢滩布局。对于已上市企业来说，“物管+商管”是企业书写新一轮故事的开始，在资本市场的新篇幅中添上一笔浓墨色彩；而对于未上市的企业来说，商业物业加成下也给物企的业务组合注入新鲜血液，迸发出新的活力，从而为未来的上市之路添砖加瓦。
但专业壁垒仍是物业企业在商业赛道上的一大障碍，如何提升服务管理水平，打破运营壁垒是物业企业抢占商管赛道的首要任务之一。
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