中房报记者 梁笑梅丨北京报道
10月27日，停牌近月的彩生活服务集团有限公司（以下简称“彩生活”，01778.HK）终于复牌。不过，由于近期传闻不断，复牌当日彩生活报1.63港元/股，总市值为24.25亿港元。
10月26日，彩生活服务集团有限公司（以下简称“彩生活”）发布公告，就碧桂园物业收购其邻里乐控股集团有限公司（以下简称“邻里乐”）100%股权一事作了详细说明。
根据公告，此前双方签署协议，碧桂园物业香港控股有限公司（以下简称“碧桂园物业香港”）拟以33亿元收购彩生活旗下邻里乐控股集团有限公司（以下简称“邻里乐”），同时彩生活向其贷款7亿元，用于公司的一般运营资金及偿还债务。
截至10月26日，在碧桂园服务强制执行协议条款情况下，邻里乐的全部已发行股本已按要求被强制转让，其成员公司的营运及管理也正在过渡给碧桂园服务。同时，彩生活也在公告中澄清，彩生活再无拖欠应付任何其他人士的任何其他贷款或债项，亦无触发任何其他未偿还贷款或债项所订明的交叉违约事件。
房地产与金融资深评论人、汇生国际资本总裁黄立冲表示，花样年控股陷入债务危机，彩生活出售旗下资产的目的是为了缓解母公司花样年控股的流动性紧张。
关于彩生活如何应对债务危机以及下一步战略计划？中国房地产报记者联系彩生活方面相关负责人，截至发稿前仍未收到任何回复。
对于后续交易如何进行以及未来如何处理与邻里乐的融合问题。碧桂园服务方面告诉中国房地产报记者，“交易还在进行中，暂时不方便回复。”
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核心资产被收购始末
9月28日晚，碧桂园服务控股发布公告称，碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议，以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里乐100%股权。
彼时，碧桂园服务已经向彩生活支付了第一期的款项约23亿元。
值得关注的是，在碧桂园服务支付第一期款项的同时，彩生活还向碧桂园服务的间接全资附属公司碧桂园物业香港借了约7亿人民币的短期贷款，时间为5天，起止时间为今年9月30日至10月4日。
事实上，这不是一次简单的收购。10月4日，花样年控股集团有限公司（01777.HK，以下简称“花样年控股”）发布公告称，其有一笔本金为2.06亿美元的票据未偿还。
资料显示，花样年控股该笔未能偿清的到期债务起息日2016年10月4日，到期日2021年10月4日，为高级无抵押担保美元优先票据，票面利7.375%，债券信托人为花旗银行，交易流通场所为新加坡交易所，未偿还利息758.36万美元。
花样年控股也在想办法解决债务问题。
10月8日，花样年控股发布公告显示，花样年控股董事会及管理层正在就相关事件对花样年控股财务及经营状况的影响进行评估，并在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下，成立了应急小组，正在制定风险化解方案，以期尽快化解阶段性困境。
接着，花样年控股进行了一系列人事变动。
10月11日，花样年控股发布了两名独立非执行董事辞职公告。何敏因为需要更多精力专心追求个人目标，辞任花样年控股独立非执行董事、审计委员会主席、薪酬委员会及提名委员会成员；王沛诗辞任花样年控股独立非执行董事和审计委员会、薪酬委员会、提名委员会成员。
10月12日，彩生活在其官方微信公众号上发文表示，此次碧桂园的收购并不包含彩生活服务集团旗下的彩生活物业等重要资产；本次资产以超过市值的价格进行交易，有助于降低彩生活负债水平，提高竞争能力；本次交易后，彩生活亦不再对外出售资产，将以潜心笃行之态，持续输出高质量的服务。
事实上，花样年控股紧张的财务状况从半年报就可以看出来。半年报显示，截至2021年6月30日，花样年控股的美元优先票据17只，共266.89亿元；人民币企业债券5只，共68.05亿元。一年内到期的美元票据和人民币企业债券共109.86亿元。
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商业板块分拆上市告终
2014年6月30日，彩生活正式登陆港交所，成为内地“物业第一股”，掀开了物业公司奔向资本市场的帷幕。
上市仅仅四天时间，彩生活在2014年7月3日即以55.6亿港元市值反超母公司花样年控股，实现了自身在资本市场的大跨越，获得行业的极大关注。
资料显示，彩生活的核心资产包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美等。其中，万象美物业、长白山旅游度假区物业、开际商业为邻里乐持股的公司，而开元国际、万象美住宅、花胥物业和北京万象美均由彩生活服务控制。
彩生活股价、市值最高的时候在2015年4月，股价最高接近13港元，市值最高接近200亿港元。
此后，彩生活进行了一系列的对外对内动作，在规模上，进行了一系列收并购动作。此外，彩生活还加码社区O2O。
2018年底，彩生活合约面积首次突破5.5亿平方米之后，此后几年彩生活合约面积一直徘徊在5.5亿平方米左右。
作为“创始人”的潘军开始调整方向。花样年董事会主席兼彩生活董事会主席潘军在2020年的业绩会上提到，2019年，彩生活开始调整变革，开始精简管理架构，调整业务发展战略，回归线下，优化薪酬和激励机制。
2021年上半年，彩生活新增合约面积618.5万平方米，新增项目39个。但同时，彩生活上半年退出的项目数量达到64个，退出合约面积共474.5万平方米。截至2021年6月30日，彩生活总合约面积为5.65亿平方米，较去年同期的5.64亿平方米仅增加约0.01亿平方米
令人欣喜的是，潘军在2021年中期业绩会上表示，要把工作重心重新回到基础物业服务方面。
彩生活似乎要重回增长赛道，于是花样年也决定再造一个新平台。当年7月26日，花样年控股、彩生活发布联合公告称，花样年、彩生活正考虑将其商业及综合混合用途物业的物业管理业务及商业营运服务业务于香港联交所主板单独上市。
不过，随着邻里乐被收购，彩生活关于商业板块分拆上市计划也宣告终止。
彩生活公告显示，有关此前计划拆分花样年、彩生活商业及综合混合用途物业及商业运营业务上市事项，花样年与彩生活联合公告称建议分拆将不会落实。
黄立冲告诉记者，“彩生活当初拼凑各种不同资产，实际上物业管理资产质量不一，在整合上是有一定难度的。”
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交易分三期支付 收购尚未结束
这场收购还未正式结束。
因为碧桂园服务为这宗交易设置了分期支付的方式。公告称，碧桂园物业香港将以自有资金、股权融资、贷款等方式进行三期支付，且每一期都有相应的支付条件细则。
显而易见，彩生活获得碧桂园服务的支付款项并未那般容易，是带有支付条件的。
接下来，就是关于碧桂园服务关于第三期款项如何支付问题。
倘若交易顺利，等待彩生活的头等大事就是如何打造“内功”了，当然还有母公司的债务问题能成功化解。
近期，标普、惠誉、穆迪三大评级机构纷纷下调花样年评级。穆迪将花样年企业家族评级由“B2”下调至“B3”，将其高级无抵押债券评级从“B3”下调至“Caa1”。同时，惠誉将花样年长期外币发行人违约评级由“B+”下调至“B”，标普将花样年的展望调整为负面，评级为“B”，标普称因其有大规模境外到期债务，预计公司下半年去化和现金回款将面临压力。
一位房地产分析师认为，“后续彩生活要和金融机构做好协调，在业务方面要有新的举措才能处理好这次危机。
彩生活方面也表示，出售完邻里乐后，以后亦不再对外出售资产，专心做好服务。
在中信证券房地产首席分析师张全国看来，“物业管理行业是服务行业，服务品质是企业发展的基石，如果没有客户满意度，增值服务以及资本运作都是缘木求鱼。”
责任编辑：徐妍 康康
审读：戴士潮
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